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长租公寓背后的骗局,其中蕴藏着极大的金融风险
  
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在过去的两天里,许多人指责长期租赁公寓提高了租金。至于这件事,虽然主要的长期租赁公寓品牌一直在发表疯狂的言论并拒绝承认,但他们基本上已被定罪。

然而,许多人不知道的是,这些长期公寓的弊端并不像提高租金那么简单。

在提高租金的同时,他们还在玩“租金贷款”和“资产证券化”的金融游戏,利用租户的个人信息进行贷款和融资。但这种行为本身包含巨大的财务风险,最终都必须由租户自己承担。

长期租赁公寓能走多远,同时又能吸人的血,把金融风险转嫁给人们?接下来,我们将为你一个接一个地移除长期租用公寓的吸血鬼面具,以帮助你理解一系列金融骗局。

1什么是租赁贷款?

8月17日,我家前副总统胡景晖因为容易脱壳和蛋壳而引起了巨大争议。胡景晖提到,一旦大型长期公寓的资本链破裂,业主将驱逐房客,数十万人将无家可归。后果将比P2P雷暴更严重。

8月19日,在胡景晖举行了一次媒体交流会议,我离开了我的家人。胡景晖再次告诉媒体,一旦长期租赁公寓售完,肯定会比P2P爆炸更糟糕。

虽然胡景晖现在已经离职,但他的话引起了广泛的关注。许多人在想长期租赁公寓是否真的会爆炸。它为什么爆炸?

事实上,这个问题最终无法绕过“租金贷款”这个词。

小王是上海“爱屋”的房客。今年3月,爱公寓停止向房东支付租金,因为其资本链被切断,导致小王被房东驱逐。然而,直到他退休后,王才发现他仍然背负着高额的租金贷款。即使退休后,他仍会不时受到所谓“收藏平台”的骚扰,甚至个人信用记录也会受到影响。

“我租房子的时候不知道有贷款。但由于我的公寓倒塌,我甚至不知道我被借了3万多元。”说到这件事,王老师还是很生气。

事实上,媒体早在2017年10月就报道称,当爱心公寓与租户签订合同时,平台工作人员会在租户不知情的情况下单方面操作租户的手机,并为租户签订贷款合同。根据贷款合同,艾公寓(Ai Plant)可以提前从银行获得一年或两年的租金贷款,而租户则以每月支付租金的名义负责偿还贷款和利息。

然而,贷款并没有直接流向租户,而是被平台用作现金流,以扩大市场收入和新住房。

这是臭名昭著的“租赁贷款”。

2哪些平台有租金贷款?

事实上,租赁贷款现象在房屋租赁行业一直是一个公开的秘密。长期租赁公寓的开发需要大量的现金流。在租赁贷款模式下,平台只需向房东支付月租金,就可以以租户的名义提前一到两年获得贷款,这不仅可以稳定现金流,还可以扩大市场规模。

因此,艾氏公寓租赁贷款曝光后不久,蛋壳公寓、青科公寓、石灰公寓等市场份额较高的大型中介平台也爆发了“租赁贷款”现象也就不足为奇了。

例如,不久前,许多申请蛋壳分期付款的租户在签订合同后被要求下载“分期付款”软件。名义上,他们是在付租金,但实际上他们是在偿还贷款。

黑猫投诉平台上有很多关于蛋壳“出租贷款”的投诉,一名匿名网民收到恶意贷款。

销售员在看房和微信聊天时没有提到分期付款和贷款等词语,但在入住20天后,销售员突然告诉自己必须更改身份证信息,否则就必须搬走。

即使是对于像Freely这样的头平台,其免费分期付款作为租赁贷款模式也一再受到质疑,到目前为止还没有得到完全澄清。

租赁贷款可怕吗?如果这个游戏能玩很长时间,那就不可怕了。只要平台没有故障,租赁程序就不会有问题。

但是,一旦跟进

目前,大多数封闭的长期租赁公寓品牌最终都陷入了现金流不足、资本链被切断的死胡同。许多“租赁贷款”尚未售罄的原因很简单,就是资本仍有稳定的流动,从而确保了目前稳定的现金流。

但是一旦资金链被切断,胡景晖说数百名房客将无家可归。

租赁贷款最可怕的一点是,它们将平台的风险完全转移给了租户。即使游戏不能再玩了,对普通租户来说仍然是不幸的,他们不仅要偿还贷款,还要面临没有房子住的危机。

3什么是资产证券化?

8月17日,北京市住房和建设委员会在接受长期租赁公寓品牌采访时提到,不允许房屋租赁企业通过恶性竞争获得银行贷款等融资渠道的资金来抢占房屋。

这一要求自然有其背景,持续烧钱购买长期公寓的战争已成为其诱因之一。

目前,长期租赁公寓仍然是一个净亏损行业。尽管长期租赁公寓的租金远高于普通零售租户,但考虑到装修成本、运营成本和服务成本等费用,市场上几乎所有的长期租赁公寓品牌目前都处于持续亏损状态。

作为长期公寓的领导者,自由公寓只在北京的一个城市实现了微利,其他所有城市都处于亏损状态。

但是持续的损失并不能阻止长期租户烧钱。

在开发长期出租公寓的早期,规模优势是最重要的,要占领市场,就必须不断扩大住房供应。业内人士认为,住房是真正的行业壁垒。

在不断烧钱的过程中,有一个新东西:腹肌。

资产证券化。长期租赁公寓资产证券化(Asset证券化)主要是指公寓所有者利用公寓产权、预期租金或租金贷款作为基础资产,在市场上公开筹集资金的一种融资方式。

这么说听起来可能很复杂,但我们也可以换一个流行的解释,那就是我们没有支付的租金已经被用作长期公寓的固定资产来融资。

2017年1月,魔方公寓为长期租赁公寓发行资产支持证券开了一个好头。“魔方公寓信托收益权资产支持特别计划”启动了长期租赁公寓资产证券化的第一步。随后,各大长期租赁公寓品牌利用这一政策,一路跑来,并没有停留在资产证券化的道路上。

据《国家商报》不完全统计,目前至少有11项针对长期租赁公寓的专项支持项目正在流通中,总规模为106.67亿元。在这个地区,可以自由计算的公寓数量最多,所以长期租赁公寓的资产证券化被嘲笑为“自由模式”。

4资产证券化的风险是什么?

至于长期租赁公寓资产证券化的利弊,鲍晓此前曾就此问题咨询过一位资深投资组合投资者。投资者表示:长期租赁公寓目前是一个净亏损行业,但在扩大市场规模的压力下,各大平台必须扩大财务杠杆,以使现金流充裕并实现相对利润。近年来,中国一线城市的房地产市场一直处于限购状态。自从国家在2015年提出了同时出租和购买的住房制度以来,政府出台了许多政策来支持长期出租公寓的发展。其中,政府对长期公寓发行资产证券化债券采取了相对宽容和鼓励的态度。当投资者谈到这个问题时,虽然他提到了风险,特别是扩大金融杠杆的风险,但他仍然以相对积极的态度看待长期租赁公寓的资产证券化。

然而,今天,随着资本从租赁行业的各个方面迅速扩散,以及主要租赁平台进一步滥用资产证券化,监管政策将进一步收紧。

除了优惠政策之外,长期租赁公寓的主要品牌从今年起就一直在沿着资产证券化的道路飞奔

然而,我们必须认识到,资产证券化本身仍然存在巨大的金融风险。一旦长期租赁公寓最终融资受阻,现金流被切断,公寓主人将会一走了之,不留骨头,仍然是一个普通的租户。

正如我咨询的投资者所说,长期公寓的资产证券化必须受到严格的监管,所涉及的风险也必须仔细衡量。

事实上,此前北京市住房和建设委员会的意见是给这些中介企业接种疫苗。至于这张照片是否真的有效,我想还不清楚。

毕竟,许多企业只有追求利润的自我意识,而不是考虑用户。

5租户的最后机会

自2015年以来,政府提议建立一个既出租又出售的住房制度,以保护人民的最低生活权利。然而,现在资本已经进入租赁市场并推高租金,在租赁行业玩资本游戏和金融游戏是每个人唯一的出路。

手里拿着锋利的武器会杀死心脏。由于长期租赁公寓推高了租金,大量租户不得不承担因增加杠杆而积累的财务风险。这是杀死产金蛋的鹅的赤裸裸的行为。

拥有住房一直是许多中国人的梦想,但现在高房价让许多年轻人不得不放弃这个梦想,选择下一步租房子。如果连租房的路都无法通过,那些租不起一楼房子的人可能只能睡在桥头。

长期租赁公寓的整个行业才开始几年。整个行业看起来仍然繁荣。我们不想看到它们这么快又变成人们头上的吸血臭虫。

但是,到目前为止,我们只能希望政府能够尽快规范和完善法律法规,加强各级监管。只有在首都的触角越来越长之前将其封闭起来,它才能为大量底层租户留下机会,而不是等待长期公寓成为下一个P2P。

如果没有,这一天真的不可能。毕竟,资本从来都不是人。

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